Mua bán nhà đất 2022: Lưu ý gì về điều kiện, hồ sơ, thủ tục?

Mua bán nhà đất là thủ tục khá phức tạp mà không phải ai cũng có thể tự thực hiện được, nhất là việc kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Biết được những vướng mắc đó, LuatVietnam có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục khi mua bán nhà đất.

8. 9 điều cần biết để loại trừ rủi ro đáng tiếc khi mua đất7. Đất nhỏ hơn diện tích quy hoạnh tối thiểu vẫn được chuyển nhượng ủy quyền

6. Chuyển nhượng một phần thửa đất như thế nào?

5. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp ?4. Thời gian sang tên chỉ 10 ngày thao tác ?

* Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 lao lý người sử dụng đất được triển khai quyền chuyển nhượng ủy quyền khi có những điều kiện kèm theo sau đây :- Có Giấy ghi nhận, trừ trường hợp lao lý tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế lao lý tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 .- Đất không có tranh chấp .- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án .- Trong thời hạn sử dụng đất .

1.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận khuyến mãi cho quyền sử dụng đất :- Tổ chức, hộ mái ấm gia đình, cá thể, hội đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Nước Ta định cư ở quốc tế, doanh nghiệp có vốn góp vốn đầu tư quốc tế không được nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận Tặng cho quyền sử dụng đất so với trường hợp mà pháp lý không được cho phép chuyển nhượng ủy quyền, khuyến mãi cho quyền sử dụng đất .- Tổ chức kinh tế tài chính không được nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ mái ấm gia đình, cá thể, trừ trường hợp được chuyển mục tiêu sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt .- Hộ mái ấm gia đình, cá thể không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận Tặng Kèm cho quyền sử dụng đất trồng lúa .- Hộ mái ấm gia đình, cá thể không được nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận Tặng Kèm cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ khắt khe, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó .Xem thêm : Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất không thiếu và chi tiết cụ thể nhất

2. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 pháp luật :

“ a ) Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, Tặng cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất phải được công chứng hoặc xác nhận, trừ trường hợp kinh doanh thương mại bất động sản lao lý tại điểm b khoản này ” .

Như vậy, lúc bấy giờ khi chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc xác nhận hợp đồng theo pháp luật, trừ trường hợp một hoặc những bên chuyển nhượng ủy quyền là tổ chức triển khai hoạt động giải trí kinh doanh thương mại bất động sản .* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền- Nơi công chứng :Điều 42 Luật Công chứng năm trước lao lý khoanh vùng phạm vi công chứng như sau :

“ Công chứng viên của tổ chức triển khai hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, thanh toán giao dịch về bất động sản trong khoanh vùng phạm vi tỉnh, thành phố thường trực TW nơi tổ chức triển khai hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản phủ nhận nhận di sản là bất động sản và văn bản chuyển nhượng ủy quyền tương quan đến việc triển khai những quyền so với bất động sản ”

Theo đó, khi chuyển nhượng ủy quyền nhà đất thì những bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong khoanh vùng phạm vi tỉnh, thành phố thường trực TW nơi có nhà đất cần chuyển nhượng ủy quyền .- Giấy tờ cần sẵn sàng chuẩn bị :Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm trước, khi chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, nhà ở phải sẵn sàng chuẩn bị những sách vở sau :

– Thủ tục công chứng :Xem chi tiết cụ thể tại : Công chứng hợp đồng nhà đất : Hồ sơ, thủ tục, phí triển khai* Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền- Nơi xác nhận : Tại Ủy Ban Nhân Dân xã, phường, thị xã nơi có đất .- Giấy tờ cần chuẩn bị sẵn sàng :Hộ mái ấm gia đình, cá thể cần chuẩn bị sẵn sàng 01 bộ hồ sơ, gồm những sách vở sau :+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền nhà đất .+ Bản sao chứng tỏ nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người nhu yếu xác nhận ( mang bản chính để so sánh ) .+ Giấy ghi nhận ( Sổ đỏ, Sổ hồng ) .- Thủ tục xác nhận :Xem cụ thể : Chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất được triển khai thế nào ?

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

( Nội dung này sẽ được trình diễn đơn cử tại mục 3 : giá thành khi chuyển nhượng ủy quyền nhà đất ) .

Bước 3: Đăng ký biến động

Xem tại : Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ

Hồ sơ, thủ tục mua bán nhà đất (Ảnh minh họa)
 

3. Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất

Khi chuyển nhượng ủy quyền sẽ phải nộp thuế thu nhập cá thể, lệ phí trước bạ và phí đánh giá và thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn .

3.1. Thuế thu nhập cá nhân

* Người có nghĩa vụ và trách nhiệm nộp : Do những bên thỏa thuận hợp tác, nếu không thỏa thuận hợp tác thì người chuyển nhượng ủy quyền ( bên bán ) có nghĩa vụ và trách nhiệm nộp vì là người có thu nhập .* Mức thuế thu nhập cá thể :Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015 / TT-BTC, thuế thu nhập cá thể khi chuyển nhượng ủy quyền được tính như sau :

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng

Lưu ý : Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không ghi giá trị chuyển nhượng ủy quyền hoặc giá trị chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh ( tỉnh, thành phố thường trực TW ) phát hành thì giá chuyển nhượng ủy quyền để tính thuế thu nhập cá thể là giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh lao lý .* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế :- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không có thỏa thuận hợp tác bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời gian hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có hiệu lực hiện hành .- Nếu hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có thỏa thuận hợp tác bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời gian làm thủ tục ĐK quyền sở hữu, quyền sử dụng ( nộp cùng với hồ sơ ĐK sang tên ) .- Trường hợp cá thể nhận chuyển nhượng ủy quyền nhà, khu công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời gian cá thể nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế .* Hồ sơ và nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá thể :Xem cụ thể tại : Hướng dẫn khai thuế thu nhập cá thể khi chuyển nhượng ủy quyền nhà đất

3.2. Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ Thông tư 85/2019 / TT-BTC, phí thẩm định và đánh giá hồ sơ khi chuyển nhượng ủy quyền nhà đất do HĐND cấp tỉnh phát hành nên mức thu của những tỉnh thành không giống nhau .Xem chi tiết cụ thể : Phí đánh giá và thẩm định hồ sơ khi sang tên Sổ đỏ của 63 tỉnh thành

3.3. Lệ phí trước bạ

* Người nộp lệ phí trước bạ : Do những bên thỏa thuận hợp tác, nếu không có thỏa thuận hợp tác thì người nhận chuyển nhượng ủy quyền ( người mua ) nộp .* Mức lệ phí trước bạ phải nộp :Trường hợp 1 : Khi giá chuyển nhượng ủy quyền cao hơn giá nhà, đất của Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh lao lýTrường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh phát hành thì giá tính lệ phí trước bạ so với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà .

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng

Xem chi tiết cụ thể tại : Lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ

4. Thời gian sang tên chỉ 10 ngày làm việc?

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017 / NĐ-CP lao lý thời hạn ĐK dịch chuyển khi chuyển nhượng ủy quyền như sau :

“ Chuyển đổi, chuyển nhượng ủy quyền, thừa kế, Tặng Kèm cho, ĐK góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày ”

Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ ; không tính thời hạn những ngày nghỉ, đợt nghỉ lễ theo pháp luật của pháp lý ; không tính thời hạn tiếp đón hồ sơ tại xã, thời hạn thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của người sử dụng đất ; không tính thời hạn xem xét giải quyết và xử lý so với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp lý, thời hạn trưng cầu giám định .Đối với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội khó khăn vất vả, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội đặc biệt quan trọng khó khăn vất vả thì thời hạn thực thi được tăng thêm 10 ngày .Như vậy, người dân cần hiểu đúng thời hạn xử lý là 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, nhưng không tính thời hạn những ngày nghỉ, ngày lễ hội theo pháp luật của pháp lý ; không tính thời hạn đảm nhiệm hồ sơ tại xã, thời hạn thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính. Điều đó đồng nghĩa tương quan với việc không phải nộp hồ sơ xong 10 ngày sau là có Giấy ghi nhận mới .

5. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?

Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP và khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017 / NĐ-CP, việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay ( không công chứng hoặc xác nhận ) vẫn hợp pháp nếu việc chuyển nhượng ủy quyền diễn ra trước ngày 01/7/2014 .Xem chi tiết cụ thể : Thủ tục cấp, sang tên Sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay

6. Chuyển nhượng một phần thửa đất như thế nào?

Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP pháp luật :

“ Trường hợp thực thi quyền của người sử dụng đất so với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề xuất Văn phòng ĐK đất đai thực thi đo đạc tách thửa so với phần diện tích quy hoạnh cần triển khai quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực thi quyền của người sử dụng đất ” .

Như vậy, trước khi triển khai việc chuyển nhượng ủy quyền thì người sử dụng đất phải ý kiến đề nghị tách thửa phần diện tích quy hoạnh cần chuyển nhượng ủy quyền ; sau đó triển khai lần lượt những bước : Công chứng hoặc xác nhận, kê khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính và nộp hồ sơ ĐK dịch chuyển ( ĐK sang tên ) .

7. Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng

Căn cứ khoản 1 Điều 188 và Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013, mặc dầu thửa đất nhỏ hơn diện tích quy hoạnh tối thiểu vẫn được chuyển nhượng ủy quyền nếu có đủ điều kiện kèm theo, đơn cử :- Có Giấy ghi nhận, trừ 02 trường hợp .- Đất không có tranh chấp .- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án .- Trong thời hạn sử dụng đất .Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng ủy quyền không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng ủy quyền lao lý tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 .

8. 9 điều cần biết để loại trừ rủi ro khi mua đất

Căn cứ vào những lao lý của pháp luật dân sự, đất đai, LuatVietnam đã tổng hợp những điều cần biết để không bị lừa hoặc loại trừ rủi ro đáng tiếc khi nhận chuyển nhượng ủy quyền nhà đất, gồm :- Chỉ mua đất khi có Giấy ghi nhận .- Không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy ghi nhận xong .- Kiểm tra Giấy ghi nhận giả, quy hoạch, thế chấp ngân hàng, đất bán cho nhiều người .- Cách đặt cọc đúng Luật .- Cẩn trọng khi giá đất rẻ giật mình .- Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay .- Không chuyển nhượng ủy quyền nhà đất bằng vi bằng .- Phải biết cách thỏa thuận hợp tác những lao lý trong hợp đồng .

Xem chi tiết: Để không bị lừa khi mua đất phải biết 9 điều sau

Kết luận: Trên đây là quy định về hồ sơ, thủ tục mua bán nhà đất, đây là những quy định cơ bản và những vấn đề người dân thường gặp phải khi mua bán nhà đất.

Nếu còn những vấn đề chưa rõ liên quan đến đất đai – nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.

>> Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Source: https://suachuatulanh.edu.vn
Category : Mua Bán